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Criteri Generali di Intervento

 
 
1.         Per Distretti di Trasformazione si intendono specifici ambiti urbani, individuati con apposito simbolo grafico nelle tavole del PUC per i quali si prevede un sistema complesso di interventi destinati ad innovare in modo sostanziale l'assetto fisico e funzionale di parti di città. Tali ambiti riguardano aree industriali ormai desuete, attrezzature cittadine che hanno concluso il loro ciclo di vita, interstizi urbani e quelle parti di città su cui il piano vigente non è riuscito a produrre interventi incisivi rimanendo così inattuato.
2.            All'interno dei Distretti di Trasformazione è prevista una completa trasformazione urbanistica relativa a nuovi insediamenti, a nuovi servizi, e ad interventi di riuso urbano, così come indicato nell’elaborato P4 “Album dei distretti di trasformazione urbanistica”. I Distretti individuati sono stati classificati in tre differenti tipologie:
- Distretti di Trasformazione Integrati
            - AC Aree parzialmente costruite destinate a servizi, non attuate
            - AL Aree prevalentemente libere destinate a servizi, non attuate
            - AD Aree dismesse/dismettibili o sottoutilizzate
- Distretti di Trasformazione per funzioni produttive
            - API Aree per funzioni produttive integrate
            - APA Aree per funzioni produttive, artigianali e industriali
- Distretti di Trasformazione per Servizi
            - ASU Aree per prevalenti attrezzature urbane
            - ATN Aree demaniali per attrezzature turistiche e per la nautica
              - AM Aree militari
3.         Al fine di favorire la realizzazione dei Distretti di Trasformazione essi possono essere attuati, esclusivamente in conformità agli schemi di impianto urbanistico ambientale ed ecologico di cui all’elaborato P4, anche per sub-distretti definibili in sede attuativa, mediante PUO, purchè comprendano almeno il 51% delle superfici utili ammesse sull’intero Distretto di Trasformazione e purchè siano relazionati funzionalmente al progetto complessivo dell’intero Distretto che potrà essere recepito con strumento attuativo di iniziativa pubblica. In sede di PA potranno inoltre essere definiti Distretti di Trasformazione coordinati, costituiti da Distretti contigui e collegati funzionalmente.
4.         I singoli proprietari delle aree comprese nei Distretti di Trasformazione, parteciperanno pro quota, vale a dire proporzionalmente alle proprietà fondiarie, all'edificabilità complessiva; lo stesso rapporto proporzionale sarà applicato alle cessioni di aree per uso pubblico.
5.         Tutti i Distretti di Trasformazione sono soggetti a PUO di iniziativa pubblica o privata, salvo diverse disposizioni contenute nell’elaborato P4 “Album dei distretti di trasformazione urbanistica”. La convenzione allegata dovrà prevedere la cessione al Comune o l'uso pubblico sia delle aree destinate ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria al servizio dei nuovi insediamenti, sia di tutte le altre aree destinate ad attrezzature pubbliche, ricadenti nell'ambito del singolo Distretto di Trasformazione
6.         Il PUO dovrà essere esteso all'intero Distretto di Trasformazione o Subdistretto e, nei casi di Distretti di Trasformazione coordinati, a tutti i Distretti che ne fanno parte. Qualora non esista l’assenso di tutti i proprietari delle aree comprese nei Distretti di Trasformazione, il piano attuativo di iniziativa privata potrà essere promosso anche solo da una parte dei proprietari, che dispongano di almeno il 75% del rispettivo valore catastale ai sensi dell’Art. 51.1 della LR 36/97. A tale scopo è facoltà dell'Amministrazione comunale chiedere, all'atto di presentazione del primo strumento attuativo, un contestuale schema di assetto generale (in scala non inferiore a 1:1.000), esteso all'intero Distretto o Subdistretto di Trasformazione, alla cui approvazione è subordinato l'esame dello strumento attuativo stesso; gli strumenti attuativi dei successivi sub-comparti dovranno adeguarsi a tale schema generale. In caso di mancato accordo tra i proprietari il Comune potrà in ogni caso, attraverso uno specifico Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica, procedere all'esproprio, ai sensi delle norme vigenti.
7.         Nei Distretti di Trasformazione integrati viene sempre garantita la compresenza degli Usi appartenenti alla funzione abitativa e di alcuni usi appartenenti alle funzioni terziarie commerciali e alberghiere tale compresenza è definita come Mix funzionale. I PUO riservano una presenza minima in termini di Sul realizzabile del 40% alla funzione residenziale, del 20% alla funzione terziaria commerciale e/o alberghiera; per i Distretti individuati come strategici la presenza minima non è richiesta relativamente alla funzione residenziale; la quota di edificabilità eccedente quella minima garantita è assegnata alla funzione residenziale o alle funzioni terziarie e alberghiere, ovvero ad ambedue i gruppi di Usi.
8.         I Distretti di Trasformazione sono di norma ripartiti nelle seguenti tre zone funzionali:
-          una zona all'interno della quale è concentrata l'edificabilità, definita come Superficie edificabile Se; oltre alla Superficie fondiaria Sf comprende la viabilità privata relativa agli insediamenti, il verde privato e i parcheggi P1 di pertinenza degli edifici, comprese le eventuali rampe di accesso, qualora gli stessi non siano realizzati a raso; potranno inoltre essere previste aree destinate a standard (ed in modo particolare ai parcheggi), anche nella Se, che dovranno risultare aggiuntive alle quantità di Ac prescritte successivamente. La Se rappresenta la misura reale della densità edificatoria prevista;
-          una zona destinata a Verde privato con valenza ecologica Ve attrezzata a verde (prato, arbusti, alberi di alto fusto); in essa possono essere localizzati le attrezzature private per lo sport e la ricreazione e parcheggi di pertinenza degli edifici, non realizzabili nella Se, con una edificabilità aggiuntiva, calcolata sul Ve, di 0,10 mq/mq, per la realizzazione delle attrezzature private per lo sport e la ricreazione;
-          una zona destinata ad Area di cessione compensativa Ac, da cedere interamente al Comune o da vincolarsi ad uso pubblico; tale zona, oltre alla quota di standard per verde pubblico fissato dalla normativa regionale, può comprendere tutte le attrezzature relative agli standard urbanistici ed in particolare i parcheggi pubblici e i servizi di quartiere (attrezzature di interesse comune, servizi scolastici fino all'obbligo, attrezzature sociali). Nel caso in cui l'Amministrazione comunale decida la realizzazione di attrezzature di standard urbanistici, potrà essere derogato l'indice di permeabilità relativo alla Ac, fino al limite massimo di Ip (Ac) ³40%;
-          il PUC opera una prima ripartizione indicativa delle superfici territoriali di ogni distretto di trasformazione, distinguendo Ac e Se+Ve, fatto salve le specifiche prescrizioni previste nella disciplina dei singoli Distretti di trasformazione.
9.         La viabilità pubblica primaria da realizzare nell'ambito dell'intervento di trasformazione viene computata nella superficie di cessione. La viabilità pubblica esistente che viene mantenuta non concorre alla definizione della superficie territoriale.
10.       La viabilità di accesso agli insediamenti, privata da assoggettare eventualmente a servitù di uso pubblico, le piazze e i parcheggi privati, oltre che all'interno della Se potranno essere localizzati all'interno della zona Ve, occupandone una superficie non superiore al 15%.
11.            Nell’album P4 dei Distretti di trasformazione urbanistica viene specificata, per ogni tipologia di Distretto di Trasformazione, la quantità percentuale rispetto alla superficie territoriale St della ripartizione funzionale. Tale ripartizione quantitativa risulta vincolante in tutti i casi, ad eccezione dei Distretti Produttivi per i quali rimane prescrittiva la sola quota relativa ad Ac, mentre la Se e il Ve possono essere accorpati; in questi casi la quota di Ve viene ripartita nelle aree di pertinenza degli edifici, ma dovrà essere sistemata rispettando l'indice di permeabilità Ip e i parametri di densità arborea e arbustiva A e Ar prescritti per la zona Ve. Eventuali ulteriori eccezioni dovute a situazioni specifiche, saranno evidenziate nell'elaborato P4 Album dei Distretti di Trasformazione urbanistica.
12.       Qualora l'Amministrazione comunale intendesse procedere anticipatamente alla realizzazione delle aree destinate a standard (Ac)e a viabilità interne ai Distretti di Trasformazione, i proprietari che metteranno a disposizione del Comune tali aree, con la relativa cessione gratuita (o equivalente forma giuridica), rimarranno comunque titolari dei diritti edificatori, da utilizzare nell'attuazione degli interventi, sulla base di una convenzione che definisca le successive modalità attuative e i relativi impegni con particolare riferimento alle aree di cessione, per la parte rimanente del Distretto.
13.       Le tabelle quantitative relative alle superfici dei singoli distretti di trasformazione urbanistica e le ripartizioni funzionali previste sono indicative, mentre è vincolante la loro ripartizione percentuale. Ai fini del calcolo della potenzialità edificatoria all’interno delle unità minime di intervento sono da considerare i valori delle superfici catastali.
14.       In tutti i Distretti di Trasformazione gli edifici identificati come edifici da conservare ed edifici di potenziale riuso possono essere recuperati, senza che la Sul relativa concorra alla determinazione della Sul prescritta, attraverso le modalità di intervento della manutenzione qualitativa e della ristrutturazione edilizia di tipo r1, r2, r3 e destinati agli usi consentiti dalle regole funzionali dei Distretti di appartenenza,senza il rispetto delle percentuali. Per gli edifici da conservare sono consentiti interventi fino alla ristrutturazione edilizia r1; per quelli di potenziale riuso la Sul é aggiuntiva solo nel caso di recupero dell'immobile interessato, ma non nei casi di demolizione dello stesso. In alcuni Distretti sono individuati con apposito simbolo grafico fabbricati che, seppure in buono stato di conservazione, sono da demolire ai fini di un corretto assetto urbanistico dell’area; in questi casi è consentito il recupero della 50% della Sul demolita da aggiungere a quella prevista. 
15.            Eventuali altri edifici esistenti non identificati quali edifici da conservare o di potenziale riuso all'interno dei Distretti di Trasformazione se mantenuti e recuperati concorrono alla determinazione della Sul realizzabile.
16.         Nelle more della predisposizione e approvazione dei PUO relativi ai diversi Distretti, sono consentiti interventi sul patrimonio edilizio esistente compresi nella manutenzione qualitativa se non ricadenti all’interno delle aree di cessione “vincolata” nelle quali è consentita solo la manutenzione straordinaria.
17.       I PUO attinenti ai distretti dovranno essere congruenti alle indicazioni grafiche riportate nel presente elaborato salvo rettifiche delle stesse, dovute a esigenze motivate e determinate da situazioni di fatto, che dovranno comunque rispettare la tripartizione o bipartizione quantitativa specificata per ciascun Distretto di Trasformazione.
18.       In alternativa alla procedura di PUO é consentito il ricorso alla concessione edilizia convenzionata per l’attuazione dei Distretti di Trasformazione il cui assetto progettuale sia congruente alle indicazioni grafiche riportate nel presente elaborato. In tutti gli altri casi e qualora l’assetto progettuale comporti modifiche localizzative alle prefigurazioni contenute nell’Album dei Distretti, o modifiche alle altezze massime, è obbligatorio il ricorso al PUO.
 
Nel presente elaborato, per ogni Distretto di Trasformazione, sono contenute le norme e le schede grafiche (in scala 1:2.000) relative ad ogni Distretto, che riportano tutte le indicazioni programmatiche e le prescrizioni da osservare nella redazione degli strumenti attuativi, specificate nei punti successivi. La scheda é suddivisa in sei parti:
- la Tipologia: definisce la classificazione del Distretto individuata Sua base dello stato di fatto e di diritto delle aree appartenenti al Distretto stesso;
- l’Inquadramento urbanistico: individua il Distretto nell’ambito urbano con una breve descrizione delle caratteristiche urbanistiche e ambientali del contesto;
- gli Obiettivi e i criteri di intervento: vengono enunciati ed esplicitati gli obiettivi e le finalità che l’intervento dovrà perseguire;
- le Regole della trasformazione:
- le Regole di suddivisione del suolo e le quantità urbanistico-edilizie: sono definiti i parametri urbanistico-edilizi (St, Ve, Ac, Ut, Su, destinazioni funzionali), da rispettare nell’attuazione degli interventi;
- le Regole ambientali ed ecologiche: vengono enunciati i parametri e gli indici (Ip, A, Ar), da rispettare nell’attuazione degli interventi;
- lo Schema di impianto urbanistico, ambientale ed ecologico: oltre alla localizzazione delle zone Se, Ve, Ac, la scheda grafica (in scala 1:5.000) definisce le regole da rispettare nell’attuazione degli interventi, con riferimento a:
     a) Regole urbanistiche:
            - Viabilità: riguarda i tracciati e le dimensioni della viabilità pubblica da realizzare nell'ambito             dell'intervento;
- Rete dei principali percorsi ciclo-pedonali: riguarda il tracciato dei percorsi ciclo-pedonali da realizzare nell'ambito dell'intervento; si tratta di una rete di massima, modificabile in sede di strumentazione a condizione che venga garantita la funzionalità del percorso ed i suoi      rapporti con il tessuto esistente;
- Accessi veicolari: riguarda il posizionamento dell'accesso dalla viabilità pubblica a quella interna all’intervento;
- Parcheggi pubblici o di uso pubblico: riguarda la localizzazione di alcuni dei parcheggi pubblici o di uso pubblico da realizzare nell’ambito dell’intervento.
        b) Regole progettuali:
                - Edificazione compatta: identifica due tipologie edilizie intercambiabili (a blocco e in linea;                per tipologia a blocco si intende un edificio con almeno tre piani, la cui distribuzione è organizzata su un impianto distributivo verticale (scale e ascensori) generalmente centrale; per tipologia in linea si intende un edificio con almeno tre piani sviluppati in linea, generalmente caratterizzati da due affacci principali;
- Edificazione rada: identifica varie tipologie edilizie intercambiabili (a schiera, monofamiliari, bifamiliari, ville urbane), caratterizzate da una altezza massima di tre piani abitabili e dalla disponibilità di una zona a verde privato (Ve) di pertinenza delle singole unità immobiliari;
- Allineamento prevalente: riguarda il filo su cui posizionare uno dei due fronti principali degli edifici con tipologia in linea;
- Direzione della giacitura prevalente degli edifici: definisce gli assi di riferimento prevalenti per l’ubicazione degli edifici;
- Piazze e luoghi centrali: evidenzia la localizzazione di massima di una nuova piazza o di uno spazio pubblico caratterizzato da funzioni comuni da realizzare nell'ambito dell'intervento;
              - Edifici di valore storico e/o documentario: evidenzia gli edifici di valore storico,               architettonico, ambientale o documentario da conservare.
 c) Regole ambientali ed ecologiche:
- Corridoi bio-climatici: riguarda l'organizzazione e la dimensione di massima degli spazi liberi da alberare e da sistemare a prato, finalizzati alla migliore circolazione dell'aria in relazione allo stato di fatto dei luoghi interessati dall'intervento;
- Fasce di mitigazione dell'inquinamento acustico e atmosferico: riguarda la localizzazione di massima delle attrezzature naturali e/o artificiali da realizzare a protezione degli insediamenti dalla viabilità esistente e di nuova realizzazione;
- Alberatura della viabilità: evidenzia le strade pubbliche esistenti e di nuova realizzazione da alberare nell'ambito dell'intervento;
- Verde pubblico: si tratta delle aree di cessione al Comune o di uso pubblico per le quali si prevede una sistemazione prevalentemente a verde.